文｜最话FunTalk 王芳洁
抱着旧时代思想钢印的企业，是没办法适应新时代的，尤其是享受过多年时代红利的地产行业。
自地产进入下行周期以来，绝大部分民营房地产企业都深受债务影响，然而周期已至，一家企业如果只去化债，无论它解决多少，实际上是很难达到百分之百。
因为在“保交楼”的刚性任务下，企业需要继续投入建安资金来保证楼盘交付，而实际上相应楼盘的销售工作已经前置完成，整体现金流是净流出的状态。
而化债需要的则是新的现金流进到企业里来，最理想的状态当然是通过新开楼盘、新增销售额来实现，但整个市场目前能给到企业的动能是不足的，这是现状，也让解决问题的困难被加大。
整个市场似乎都在寻找更好的解决方案，所有地产企业都希望打破思想钢印，获得新动能。
这让我想起，几年前，在中国建材董事长任上时，宋志平给我讲过的一桩往事。
2002年，他被派往中国新型建筑材料集团担任董事长，这不是一个好差事，和今天的很多房企一样，当时的中新集团也是一个“弹坑”一样的企业，年收入只有20亿元，但债务却有32亿元，并已经全部逾期。
就职那天，宋志平坐在主席台上，集团办公室主任忽然递过来一份文件，是法院关于冻结集团资产的通知书，他看了一眼，就把文件翻过去轻放在桌上。
上任后，宋志平主要做了两件事，第一是积极化债，第二就是在中新集团的业务中，加入水泥制造。现在来看，第二点才是真正改变企业命运的关键决策。转型成功后的中国建材目前已成为世界“水泥大王”，产业遍布全球。
当一家企业被注入新的动能，在新旧交替的过程中，老问题能得以化解，企业也能为将来的发展赢得空间。
当然，对于任何一家企业来说，跨入新产业都是非常有挑战的事情，无论是资金、能力结构上都需要进一步投入。今天，再用这种标准来要求举步维艰的民营房企，可能有点强人所难了。
但如果我们把时间倒退回去几年，就会发现机会窗口曾经出现过，正如马云以前说过一句广为认同的话，“晴天的时候要修屋顶”，那些未雨绸缪过的人，今天还能继续往前走。
今天获得新动能，并在新领域开疆拓土的地产企业，其实在很早以前，就埋下了伏笔。
01
中国房地产业的下行周期是从2021年下半年开始的，实际上，自上个世纪90年代取消福利分房开始，到2021年上半年，这个曾经的中国经济支柱产业经历过一次上行长周期。所以，只要在那个阶段里，开始积极布局第二增长曲线，实际上完全有机会在今天实现新旧动能的转换。
就像宋志平说过的一句话，“今天吃不上饭是因为昨天没想清楚，要想明天吃上饭就必须今天想清楚。”
但走出舒适圈，不仅需要勇气，也需要有更前置的战略眼光，客观而言，这种战略眼光并不取决于某个创始人的灵光乍现，而是这家企业真的吃过、见过。
比方说，建产业园的企业，会常年和工厂打交道，它知道一家工厂放在哪，供应链的效率最高，每天机器开起来，要费多少电。
多年前，华夏幸福董事长王文学就提出了“双轮驱动”发展模式，一边是产业园，一边是先进生产力产业，再通过产业链布局，实现协同发展。
华夏幸福为什么能给自己装上“第二只轮子”，那是因为有无数只“轮子”就在华夏幸福的产业新城里。截至2024年三季度末，华夏幸福企业服务累计服务企业数量达45万家；园区运营面积约47.4万平方米，出租率保持在96%。
实际上，虽然被外界认为是开发型企业，但实质上华夏幸福的发展模式更类似于平台型服务型企业。
单就产业新城而言，华夏幸福的盈利模式不是卖厂房，而是帮助地方政府招商引资，通过新增落地投资额的分润，来实现地方、产业新城运营商和入园企业的共同发展。
这就很类似于数字经济的平台型企业，通过服务消费者和商家，来实现平台价值，并在此过程中，不断挖掘服务对象的深度需求，然后持续进入新的赛道，实现生态化发展。
产业园当然是个生态，它需要积极与市场互动，畅通供应链的上下游，并在此基础上响应时代的召唤。
时代的召唤之一是以数字化、智能化提效为核心的产业升级。2021年，华夏幸福投资了产业大数据公司华夏数科，其核心产品立业云通过产业大数据和人工智能技术，基于DeepSeek打造了首个选址、招商垂直场景大模型，成为面向实体企业的选址平台和招商平台。
随着开源浪潮，大模型能力已经不稀缺，但数据却是高门槛，这需要积累。恰好，华夏幸福最不缺的就是数据。
依托华夏幸福，华夏数科拥有了全维全量产业大数据的核心优势：园区数据覆盖全国30个核心都市圈、2700个开发区、10万个产业园，包含了基础信息、产业信息、配套信息等140个维度的关键信息；空间数据以先进的VR技术以及独创的产业空间3D建模技术，将产业空间的全景全貌立体呈现；行业数据则以区域发展专家视角，将新兴产业精准分为200+产业链（SPU），6000+产业节点，实时深度挖掘每条SPU关键信息；企业数据通过实时更新5000万家企业的全维数据，以100+标签绘制企业智慧画像，定向生成200+企业图谱。
有了数据，华夏数科的AI招商平台通过产业大脑、AI招商助手、 AI黑灯工厂三大核心功能，即可快速诊断区域产业、高通量挖掘并触达招商线索，加速招商工作流程，促进项目落地，环环相扣，效能步步递增。
依托AI+数据，华夏数科构建了线上线下服务闭环，已在上海闵行、成都天府新区、安徽舒城、浙江南浔等十多个区域落地，成功为3000+家企业提供精准高效的选址落地服务，助力产业资源与产业空间的最优匹配。
须知，企业选址、园区招商是一个信息搜寻、资源匹配的过程，除了财务成本，双方还要付出时间成本、试错成本以及机会成本，等等。
华夏数科通过AI+数据实现企业选址与园区招商的高效匹配，往小看，是帮助了企业-园区降本增效；往大看，企业、园区都是经济体有机组成部分，帮助企业-园区更优匹配，既是帕累托改进，也是帮助经济体减少交易耗损，实现了整体效用最大化。
时代的召唤之二则是双碳目标，即碳达峰和碳中和，围绕这个目标，我国传统产业园区均需完成低碳化转型。
除此以外，华夏幸福投资的小麦新能是一家面向产业园区等工商业场景的一体化低碳、零碳智慧园区综合解决方案提供商。如果说华夏数科是用AI打通企业-园区的资源配置壁垒，那么小麦新能则是用 AI 打通能耗-碳排放的次元壁。
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2024年12月12日，中央经济工作会议上指出，要建立一批零碳园区，也就是说，今后的产业园区，低碳都不是最先进的了，目前的解决方案已经完全可以让整个产业园区完全不用耗费一度电网的电。
哪怕是几年前，这个目标看起来也很科幻，但技术的进步让一切成为现实，正如半导体行业几百年来都遵循摩尔定律，但今天的大模型迭代速度，已经完全颠覆了摩尔定律。
在人工智能时代，零碳园区的解决方案也是以AI算力为基础的，比如服务商可以以AI为基础进行负荷、功率预测，提高预测准确性，优化电力资源的调配，推动交易策略灵活，最终保障整个电力系统获得更高的收益。
2023年，华夏幸福投资了小麦新能，这是一家以工商业分布式新能源资产的开发、持有和资产管理为主业的企业，其核心竞争力包括虚拟电厂领先产品+最大的园区应用场景与运营保障、软件+硬件一体化，以及自研硬件设备与虚拟电厂系统，实现设备直控与用户侧控制。
目前，小麦新能的业务已覆盖江浙沪等八个省份。
不难看出，这些新的投资领域都与华夏幸福近30年园区建设与运营经验有关，并在此过程中，沉淀了三种势能，第一当然是产业园区资源，第二是物联网能力，第三是多年沉淀在新能源产业的经验。
基于这三种能力，4月2日，华夏幸福与保碧新能源签订战略合作合约，共同在中东核心地区拓展“产业+新能源”开发业务；同日，小麦新能也宣布，将和保碧新能源等三方合作，在京津冀、粤港澳和长三角等国内核心区域和海外印尼等地，共同开发工商业新能源资产。
小麦新能与保碧新能源已于今年3月成立合资公司，共同开发“河北石家庄正定一然生物5.4MW分布式光伏项目”，目前该项目已顺利开工。
当前，我国每年新增发电装机已有9成以上来自可再生能源，并不断在新能源领域加大政策支持力度。可以说，我国是新能源、新能源管理最强的国家之一，而小麦新能的AI能源管理-零碳能力既然可以部署在中国，也意味着它可以复制到世界去。
毕竟，双碳的目标不仅是中国的，也是世界的，就连“坐在油桶上的国家”沙特都制定了“愿景2030”规划，投入10000亿里亚尔（约合人民币19000亿元），到2030年50%的电力要来自清洁能源。
无论哪个经济体、哪家企业其实都必须适应 AI、双碳下的新发展范式，堆资源、高能耗的旧发展范式一去不复返，拥抱新发展范式，才能在激烈的竞争中活下来，走下去。
这就需要将已有的势能转化为发展新动能。华夏幸福就有意识地将三种势能转化为了新动能，包括将产业招商能力转化为新能源规模化应用能力，即资源整合动能；通过AI和物联网实现能源资产全生命周期管理，即技术融汇动能；从单一项目开发升级为零碳园区标准输出，即生态构建动能。
这三种势能-动能的转换使得华夏幸福发展迭代，从服务平台转变为智能化平台，形成了新平台效应，反哺了其生态伙伴，吸引更多伙伴加入生态，滚起了“雪球”。
转换和转变不是凭空而来，说到底，还是那句话，当一家企业在昨天就把今天的事情想清楚，做明白了，今天就有机会去转型，将积累的势能转化为转型的动能；当一家企业在今天把明天的事情想清楚了，那它就能不断地实现能量转换，继续往前走。
在最近的一次会议上，王文学说，华夏幸福要坚定“全面转型产业新城服务商”战略转型方向，以“产业+园区”为核心，聚焦产业招商核心能力，立足于自持及运营服务的产业园区资源，重塑“开发业务、运营业务、服务业务、园区衍生业务”四类业务组合。
一则关于鹰的故事流传甚广，这种鸟会在中年时，将身上沉重的羽毛拔去，重新雕琢其喙，再以轻灵锐利的形象翱翔于天空，谓之鹰的重生。
这当然是一个相当痛苦的过程，但无论是曾因海外收购陷入困顿，然后转型成为全球光电龙头的TCL，还是今天的华夏幸福，都知道，这是一只鹰走向成熟的必修课。
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